｜아파트 리모델링과 재건축의 차이점

재건축은 기존의 노후화된 아파트를 완전히  철거하고 새로 짓는 것을 말하며, 리모델링은 골조를 남겨둔채 구조를 개선하고 증축 또는 개축하여 새 아파트를 만드는 것입니다.  현 정부 들어 재건축에 대한 규제가 강화되면서 리모델링 사업이 대안으로 떠오르고 있습니다 . 재건축과 리모델링의 사업 조건, 진행 절차, 장단점의 차이를 한번 알아보겠습니다.

｜ 리모델링과 재건축의 차이 : 사업 조건

리모델링은 주택법을 따르기 때문에 규제가 덜 한 반면, 재건축은 도시 및 주거환경 정비법(=도정법)을 따르기 때문에 규제와 통과 기준이 높습니다. 리모델링의 조건은 준공 15년 이상이면 리모델링을 추진할 수 있고, 조합설립 후 안전진단시 B등급 이하를 받아야 합니다.

｜ 재건축 vs 리모델링을 결정하는데 가장 중요한 것 : 용적률

사업성 측면에서 꼭 봐야할 것이 용적률입니다. 

1980년대 이전에 지어진, 용적률이 낮고 대지 지분이 높은 단지들은 재건축이 유리합니다. 하지만 1990년대 이후 지어진 용적률 200% 이상의 아파트라면 재건축보다는 리모델링을 추진하는 게 사업성이 좋습니다. 토지 용도지구별로 용적률의 제한이 있기 때문입니다.

리모델링에 적합한 단지가 재건축을 무리하게 추진할 경우 용적률 제한선을 맞추기 위해 평수가 감소하고 조합원의 분담금은 크게 늘어나는 결과를 낳게 됩니다. 그래서 재건축을 추진하려면 먼저 용도지구를 상향하여 용적률을 높일 수 있는지 알아봐야 합니다.(예 : 2종 일반주거지역→3종 일반주거지역) 또한 재건축과 리모델링은 아래에서도 차이가 있습니다.

임대주택의무비율 : 재건축 있음 / 리모델링 없음

초과이익환수 : 재건축 있음 / 리모델링 없음 

조합원지위승계(매매여부) : 재건축 제한적 / 리모델링 매매가능 

리모델링하면 어떻게 바뀌는건가요?

[리모델링이 최근에 각광받는 이유는아파트가 되는 점 세 가지].

1. 단지 조경 개선 및 커뮤니티 센터 신설​

2. 수평 증축을 통해 세대당 면적이 증가하여 거주 환경 개선

3. 수직 증축 또는 별동 증축을 통해 늘어난 세대를 일반분양하여 분담금 하향

수평 증축시 늘어나는 세대당 면적은 평균 6평 정도로 25평형→30~31평형, 33평형→39~40평형, 43평형→50~51평형으로 바뀌게 됩니다. 수직 증축시 15층 이상인 아파트는 최대 3개층까지 증축 가능합니다. 또한 수직 증축 또는 별동 증축시 기존 세대 수의 15% 이내에서 일반분양 가능합니다. 

하지만 수직 증축을 하려면 안전진단을 2차례 받아야 하는 등 절차가 까다롭고 성공한 사례도 송파 성지아파트 외에는 찾아보기 어렵습니다. 따라서 대부분의 리모델링 추진 단지들이 수평증축+별동증축으로 방향을 선회하고 있습니다.

｜  리모델링과 재건축의 차이 : 진행 절차

리모델링은 처음에 안전진단 없이 바로 추진위원회를 설립하여 소유주 동의율 67% 이상을 얻을 경우 조합을 설립할 수 있습니다.

이후 조합원 전체 동의율 75% 이상 (동별 동의율 50% 이상) 나와야 진행 가능합니다. 또한 리모델링시 수직증축은 수평증축보다 최소 18개월 이상 더 소요됩니다.

반면 재건축은 안전진단을 최소 D등급 이하로 통과해야 정비구역을 지정받고 추진위원회를 구성할 수 있습니다.

가장 궁금해하시는 것 중 하나가 바로 사업에 소요되는 기간입니다. 

리모델링이든 재건축이든 각 단계를 얼마나 빨리 통과하는지에 따라 달려있지만, 리모델링은 규제나 절차가 간소하므로 약 5~7년이면 입주를 할 수 있고 재건축은 각종 심의를 통과하지 못하거나 조합 내 갈등으로 인해 10년이 훌쩍 넘어가는 경우도 많습니다.

재건축은 기존 건물을 철거하고 새로 짓기 때문에 로얄동이나 조망권을 차지하기 위한 조합 내 갈등이 빈번합니다. 

반포 모 아파트의 경우 평형대별로 한강 조망권을 서로 요구하다보니 사업이 지연되는 경우가 있습니다.