FAQ

담보인정비율(LTV, Loan to Value ratio)이란 부동산 등의 담보물이 있는 대출을 받고자 할 때 담보물의 감정가에 대한 대출 금액의 비율을 말합니다.

우리나라에서는 주로 주택담보대출의 대출가능금액을 결정하는데 사용됩니다. 계산 공식은 다음과 같으며 담보인정비율이 높을수록 주택담보대출 금액이 커지는 것을 알 수 있습니다.

담보인정비율(LTV)=[(주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제소액임차보증금)/담보가치] χ 100

이 경우 주택담보대출금액은 해당 대출을 통해 받을 수 있는 대출금액을 말하며, 선순위채권은 동일한 담보로 이전에 받은 대출금의 잔액을 말합니다. 임차보증금 및 최우선변제소액임차보증금은 해당 담보물을 임대한 경우 임차인에게 반환하여야 하는 보증금 등을 말합니다. 은행은 아파트의 담보가액을 산정할 때 다음 4가지 방법 중 하나를 선택하여 적용합니다. 다만, 산정대상인 담보물이 아파트가 아닌 단독주택, 빌라, 다가구주택 등인 경우에는 다음과 같은 평가방법을 고려하여 자체적으로 평가기준을 정할 수 있습니다.

1. 국세청의 기준시가 이내
2. <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 따른 감정평가업자의 감정평가액 이내
3. 한국감정원의 층별·호별 격차율지수로 산정한 가격 이내
4. KB부동산시세의 일반평균가가격 이내

최근 가계부채 문제가 큰 이슈가 되면서 정부는 담보인정비율을 포함한 대출기준을 과거에 비해 엄격히 규제하고 있습니다.

담보인정비율은 주택보유수 및 소득수준, 담보로 하는 아파트가 위치한 지역별로 모두 다르게 책정하고 있습니다.

[주택가격 및 지역별 담보인정비율(2021년 12월 기준)]
1. 무주택자 실수요자
* 소득기준: 부부합산 연소득 9천만원 이하 (생애최초구입자: 1억원 이하), 대출한도 4억원
- 투기지역 및 투기과열지구: 6억까지 60%, 6~9억은 50%
- 조정대상지역: 5억까지 70%, 5~8억은 60%
- 기타 지역: 70%

2. 1주택보유자(처분하는 조건)
- 투기지역 및 투기과열지구 : 9억이하 40%, 9억초과 20%
- 조정대상지역 : 9억이하 50%, 9억초과 30%
- 기타지역 : 60%

3. 2주택이상보유자
- 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 대출불가
- 기타지역: 60%

예시로 연소득이 8천만원이며 주택을 보유하지 않은 사람이 투기과열지구인 서울에서 감정가 7억원 상당의 아파트를 산다고 가정해보겠습니다. 이 아파트에 선순위채권 및 임차보증금 등이 없다고 했을 때 이 사람은 무주택 실수요자 요건에 해당하므로 7억원 중 6억원에 대한 담보인정비율은 60% 적용을 받아 3억 6천만원이 됩니다. 6억 초과분에 대한 담보인정비율은 50%가 적용되므로 나머지 1억에 대해서는 5000만원 대출이 가능하여 총 4억 1천만원을 빌릴 수 있습니다. 다만 서민 실수요자의 대출 상한선이 4억원이기 때문에 이 사람은 담보인정비율로 산정한 4억1000만원 중 최대 4억원까지만 대출을 받을 수 있습니다. 

금융실명제란 금융거래 시에 반드시 본인의 실명을 사용하고 이를 확인하기 위한 증서를 제시하여야 거래가 가능하도록 한 제도입니다.

여기서 증서란 기본적으로 주민등록증이 해당되지만 여권, 운전면허증, 기타 면허증 등 실명 확인이 가능한 증서를 사용할 수 있습니다.

금융거래의 투명성 제고를 통해 국가 경제발전을 도모하고자 1993년 8월 12일 발표된 <금융실명거래 및 비밀보장에 관한 긴급재정 경제명령>에 의해 실시되었으며,

1997년 <금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률(약칭 금융실명법)의 제정으로 대체되었습니다.

탈세 및 불법행위 목적의 차명거래는 불법입니다. 다만, 불법적인 목적이 아닌 차명거래(회장 명의로 계좌를 개설하여 동호회 회비를 관리하는 등)는 불법이 아닙니다.

금융실명법은 위법한 거래를 하는 경우 5년 이하의 징역 또는 5000만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하였으며 금융거래의 비밀보장에 관한 법률 규정을 위반한 금융회사 등의 임직원에 대해서는 3000만원 이하의 과태료를 부과하고 있습니다. 또한 비실명거래로 인한 이자·배당소득에 대해서는 90%의 이자소득세가 부과됩니다.

신용회복제도는 금융기관에 과중한 채무를 지고 있는 개인이나 개인사업자의 파산을 방지하고 일정한 조건을 갖춘 채무자의 경제적인 회생 지원하는 제도입니다.

개인이 스스로 빚을 갚지 못하면 신용위기, 파산 등의 어려움을 겪을 수 있고, 빚을 갚지 않는 개인이 많아지면 돈을 빌려준 금융회사 또한 부실의 위험이 있습니다.

신용회복제도는 사적채무조정제도에 속하는데, 개인파산, 개인회생 등 법원이 운영하는 공적채무조정제도와 달리 금융회사로부터 이자와 원금의 일부를 감면받아 경제적 회생을 이룰 수 있도록 돕습니다. 이를 위한 세부적인 방법으로는 상환기간 연장, 분할상환, 변제유예, 채무감면, 이자율조정 등이 있습니다.

빌린 돈을 갚는 데 어려움이 있다면 먼저 돈을 빌렸던 금융기관에서 받을 수 있는 지원이 있는지 확인해봐야 합니다. 금융기관에 따라 더 나은 금리와 조건의 대출상품으로 변경하거나 원리금 분할상환, 만기연장 등의 지원을 받을 수도 있습니다. 그래도 빚이 너무 많아 도저히 갚을 수 없는 경우 신용회복위원회의 연체전채무조정(신속채무조정), 이자율채무조정(프리워크아웃), 채무조정(채무워크아웃) 제도를 이용할 수 있습니다.

1. 연체전채무조정(신속채무조정)
아직은 정상적으로 채무를 상환하고 있으나 채무 불이행 가능성이 있거나 1개월 미만의 단기연체 중인 채무자를 대상으로 하며, 신속한 채무조정지원으로 장기연체가 되는 것을 방지하는 제도입니다. 연체중이 아니더라도 실업, 무급휴직, 폐업, 질병 등으로 채무 불이행의 위험이 있거나 개인 신용 평점이 낮은 경우에 신청할 수 있습니다.

2. 이자율채무조정(프리워크아웃)
1~3개월 미만 연체채무자에 대한 선제적 채무조정을 통해 연체가 장기화되는 것을 막는 제도입니다. 연체기간이 30일 이상 90일 미만이며, 1개 이상의 금융회사에 채무가 있고 채무액은 담보채무 10억원, 무담보채무 5억원, 총채무 15억원 이하인 경우에 신청할 수 있습니다. 최근 6개월 이내에 발생한 신규 채무가 총채무액의 30%를 초과한다면 신청할 수 없습니다. 이자율 채무 조정 신청이 받아들여지면 연체이자 감면 및 이자율 조정, 상환기간 연장 등으로 채무부담을 완화할 수 있습니다. 또한 이자율채무조정이 이루어지면 금융채무불이행자로 등록되지 않습니다.

3. 채무조정(개인워크아웃)
3개월 이상 장기연체 채무자를 위한 채무 조정 프로그램으로 신용회복과 경제적 회생을 지원합니다. 개인워크아웃 신청을 위해서는 담보채무 10억원 이내, 무담보채무 5억원 이내, 총 채무액은 15억원 이내여야 합니다. 또한 최저생계비 이상의 소득이 있거나 채무를 감당할 수 있어야 합니다. 최근 6개월 이내에 발생한 신규 채무가 총채무액의 30%를 초과하는 경우에는 신청이 불가능합니다. 개인워크아웃이 진행되면 연체이자 전액을 면제받을 수 있으며 원금도 삭감받을 수 있습니다. 다만, 수립된 변제계획이 순조롭게 이행되어야 하며, 신용회복위원회와 협약을 맺지 않은 기관의 채무는 조정대상에 포함되지 않습니다.